写字楼消防设施维护保养哪些设施维保项必须要合格？

写字楼消防设施维护保养涉及多个系统，根据《中华人民共和国消防法》《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）、《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB 50974-2014）、《火灾自动报警系统施工及验收标准》（GB 50166-2019）等法规标准，以下维保项必须合格：

1. 火灾自动报警系统

• 探测器：感烟/感温探测器需定期测试灵敏度（如每年至少一次模拟火灾响应测试），确保无故障、误报；手动报警按钮、火灾警报器需功能正常，触发后联动控制设备响应。

• 报警控制器：主备电切换、故障报警、火灾优先功能需正常；消防联动控制器需能启动消防泵、防排烟风机、应急广播等设备。

• 线路与接口：线路绝缘性能、接地电阻需符合规范，模块、接口无损坏或老化。

2. 消防给水及消火栓系统

• 消防水源：消防水池、高位消防水箱需保持设计水位，补水设施正常；水质需符合要求（无杂物、无腐蚀性）。

• 消防水泵：主备泵切换、手动/自动启动、远程启动功能需正常；泵体、阀门、管道无渗漏，压力表、流量计显示准确。

• 消火栓：室内消火栓箱内水枪、水带、接口齐全完好，栓口压力（静压≥0.07MPa，动压≤0.5MPa）符合规范；室外消火栓需防冻、防锈蚀，出水正常。

• 自动喷水灭火系统：喷头无堵塞、损坏，报警阀组（延迟器、压力开关、水力警铃）动作灵敏，末端试水装置压力符合要求。

3. 防排烟系统

• 风机：正压送风机、排烟风机需手动/自动启动正常，风量、风压符合设计要求；风机控制柜指示灯、开关状态正常。

• 风道与阀门：排烟口、送风口无遮挡，手动/电动开启装置灵活；防火阀、排烟防火阀需在70℃/280℃时自动关闭，联动控制有效。

• 系统联动：火灾时需能自动开启相关区域的排烟口、送风口，并联动关闭空调、通风系统。

4. 气体灭火系统（如适用）

• 储存装置：灭火剂储瓶压力、重量需符合设计值，瓶体无腐蚀、变形；驱动气体（如氮气）压力正常。

• 喷嘴与管道：喷嘴无堵塞，管道无渗漏；启动装置（如电磁阀、手动启动按钮）需功能正常，联动控制逻辑正确。

• 防护区：泄压装置、紧急启停按钮、声光报警器需完好，防护区门需为防火门且能自动关闭。

5. 疏散与应急照明

• 应急照明：疏散通道、楼梯间、消防控制室等场所的应急照明灯需持续供电≥90分钟，照度≥1lx；灯具无损坏，电池寿命需定期检测。

• 疏散指示标志：方向指示、安全出口标志需清晰、无遮挡，亮度符合要求；应急广播系统需能覆盖所有区域，语音清晰。

6. 防火分隔设施

• 防火门：常闭防火门需保持关闭状态，闭门器、顺序器功能正常；常开防火门需能自动关闭并联动信号反馈。

• 防火卷帘：手动/自动升降功能正常，下降速度、温控释放（73℃±0.5℃）功能需符合规范；导轨、座板无变形，控制箱指示灯正常。

• 防火墙与防火窗：结构完整，无孔洞、缝隙；防火窗需能自动关闭并耐火极限符合要求。

7. 其他辅助设施

• 消防电梯：需能迫降至首层，专用电话、排水设施功能正常；电梯井、机房需采取防火分隔措施。

• 灭火器：类型、数量、位置需符合规范（如每层至少配置2具5kg ABC干粉灭火器），压力指针在绿区，瓶体无锈蚀，喷管无裂缝。

• 消防通道：疏散楼梯、安全出口、消防车通道需保持畅通，无占用、堵塞；防火间距需符合设计要求。

维保周期与记录

• 日常检查：每日巡查消防设施外观、运行状态；每月测试手动报警按钮、应急照明、防火卷帘等。

• 定期检测：每年需委托有资质的消防技术服务机构进行全面检测，出具合格报告；每季度测试消防泵、防排烟风机、气体灭火系统等。

• 维护记录：需建立完整的维保档案，包括检查、测试、维修、更换记录，确保可追溯。

注意事项：维保项必须符合当地消防部门的具体要求，如北京、上海等地可能有额外规定；老旧建筑需重点关注设施老化问题，及时更换损坏部件；维保单位需具备相应资质，操作人员需持证上岗。

建议写字楼管理方定期开展消防演练，提高员工应急处置能力，并定期对维保单位进行考核，确保维保质量符合法规要求。