老旧小区消防设施不多物业自己做消防维保可以吗

老旧小区物业自行开展消防维保的可行性分析及合规指南

一、结论：物业可以自行维保，但需满足法定条件

根据天津市消防救援总队等官方回复，物业若有技术能力，可自行开展消防维保。但需符合《消防法》《高层民用建筑消防安全管理规定》等技术标准及要求。

二、物业自行维保的核心要求

1. 技术能力储备

• 人员资质：需配备熟悉消防设施原理、性能和操作规程的维护人员。例如：

• 能够独立完成消防水泵启动测试、消火栓静压检测；

• 掌握火灾报警控制器自检、联动功能测试方法。

• 设备工具：需配备基本检测工具，如：

• 消防泵压力测试仪表；

• 烟感探测器功能试验器；

• 应急照明照度检测仪等。

2. 维保内容与频率

3. 合规性证明

• 记录存档：需保存《消防设施维护保养记录表》，内容包括检查时间、项目、发现问题及整改情况。

• 技术合规：参照《建筑消防设施的维护管理》（GB 25201-2010），确保操作流程符合-标准。

三、老旧小区的特殊适配方案

1. 设施简化策略若小区仅有消火栓、灭火器等基础设施，可聚焦以下重点：

• 消火栓系统：每季度测试屋顶消火栓出水压力，确保静压≥0.1MPa；

• 灭火器：按每具灭火器建立电子档案，记录首次维保日期和下次检测时间。

2. 便捷维修措施

• 消火栓系统：若埋地管网损坏，可采用明敷管道修复；

• 防火门：损坏且无联动需求的，可更换为常闭式防火门。

四、风险规避建议

1. 能力评估对自动报警、防排烟等复杂系统，若物业无联动测试能力，建议委托专业机构。

2. 法律衔接

• 与业主委员会签订《消防维保责任协议》，明确物业自行维保的范围和责任边界；

• 定期向街道消防部门提交维保报告，接受业务指导。

3. 应急支持建立与微型消防站的联动机制，确保紧急情况下能调用专业设备（如消防车）支援。

总结：物业自行开展消防维保在老旧小区中具有可操作性，但需严格评估技术能力、落实法定流程，并在复杂系统维护中谨慎决策。建议结合小区实际，制定“基础维保+专项外包”的混合方案，平衡成本与合规风险。