商住混合建筑消防维保方案

针对商住混合建筑的消防维保需求，结合《大型商业综合体消防安全管理规则》等规范要求，我为您梳理一套系统化的维保方案，涵盖维护目标、实施计划、责任分配、应急预案四大核心模块：

一、维护目标与规范依据

1. 目标

• 确保消防系统100%功能正常，火灾发生时能快速响应。

• 降低设备故障率，延长使用寿命，避免重大经济损失。

• 提升商户及住户的消防安全意识，实现“人防+技防”双保障。

2. 规范依据

• 《火灾自动报警系统施工及验收规范》

• 《自动喷水灭火系统施工及验收规范》

• 《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》

二、消防设施维护实施计划

1. 日常检查（每日/周/月）

• 每日核查

• 灭火器压力表、安全销是否有效；消火栓栓头、水带是否完整。

• 火灾报警控制器自检、消音、复位功能是否正常。

• 每周检查

• 喷淋头、管道有无锈蚀或渗漏；水泵接合器接口是否完好。

• 防排烟风机电源控制柜、送风阀状态。

• 月度检查

• 消防水池水位、水泵控制柜电源切换功能。

• 火灾报警系统探测器灵敏度测试，模拟火灾信号联动报警。

2. 定期检测（季度/半年/年）

• 季度检测

• 自动喷水灭火系统：报警阀组放水试验，测试压力开关联动功能。

• 火灾报警系统：探测器功能测试，声光报警联动消防广播。

• 消火栓系统：静压值测试，确保-不利点栓口压力≥0.35MPa。

• 半年检测

• 强制切断非消防电源试验，验证联动控制逻辑。

• 气体灭火系统模拟喷气试验，检查喷嘴、选择阀动作。

• 年度检测

• 委托第三方机构出具全面检测报告，覆盖全部消防设施。

• 测试消防电梯迫降功能、应急照明持续供电时间（≥30分钟）。

3. 设备更换与升级

• 更换标准：灭火器干粉/二氧化碳满5年或压力不足；火灾报警器超年限。

• 升级重点：餐饮商户后厨加装燃气泄漏自动切断阀；地下车库增设防洪挡板。

• 五年规划：分期更换超服役年限的消防水泵，推广智能巡检系统。

三、责任分配与人员培训

1. 责任体系

• 消防安全责任人：物业项目负责人，统筹维保计划执行。

• 部门联络员：工程部、安保部指定专人，负责日常巡查记录。

• 微型消防站：24小时值班，配置6套防护装备，确保3分钟到场处置。

2. 培训与考核

• 商户培训：每季度消防知识考试，不合格者停业整改。

• 住户演练：每半年1次逃生演练，模拟烟雾环境使用防烟面罩。

• 员工激励：设立消防技能竞赛，优胜者获岗位津贴。

四、应急预案与联动机制

1. 应急预案

• 三级响应机制：初起火灾由微型消防站扑救；火势扩大启动119联动；极端情况疏散至“安全岛”（如屋顶平台）。

• 特殊场景预案：

• 夜间电动车违规充电引发火灾，监控室自动识别报警。

• 台风季提前加固室外消防广告牌，地下车库入口加防洪挡板。

2. 联动机制

• 与消防站共建：“五分钟响应圈”，联合开展实战演习。

• 与商户协同：餐饮商户制定油锅起火处置流程，配备灭火毯。

• 与住户互动：推广“消防隐患随手拍”，两小时内响应处理。

五、成本效益分析

六、创新管理措施

1. 科技赋能

• 独居老人家中安装联网式烟感报警器。

• 推广消防通道电子监控，违停车辆自动发送移车提醒。

2. 档案管理

• 建立“消防设施电子身份证”，扫码查看检测记录。

• 商户消防信用档案与营业执照年审挂钩。

3. 文化培育

• 制作儿童消防安全绘本，免费发放至住户。

• 设置VR火场逃生体验区，增强实战能力。

通过此方案，可显著提升商住混合建筑的消防安全管理水平，为商户和住户筑牢生命财产安全防线。建议结合项目实际情况调整细节，并与当地消防部门沟通备案。